Jak łatwo zbudować dom. Procedury administracyjne i prawne od nabycia działki do zakończenia budowy

Stan prawny na dzień: 31 sierpnia 2023 r.

Celem tej publikacji jest przedstawienie kwestii związanych z prawnymi i administracyjnymi aspektami budowy domu. Autor wyznaje zasadę, że łatwo jest mówić w sposób skomplikowany o rzeczach skomplikowanych, zatem podjął wyzwanie przystępnego wyjaśnienia złożonego tematu. Z tego względu użyty język jest możliwie prosty, a przywoływanie treści przepisów prawnych ograniczone zostało do niezbędnego minimum. Odstąpiono także od przeprowadzania dogłębnej wykładni obowiązujących norm prawnych, prezentując od razu jej rezultaty.
Autor pozwala sobie na liczne praktyczne uwagi i unika zbytecznych prawniczych rozważań.
    
Niestety, proces od zakupu nieruchomości do wzniesienia wymarzonego obiektu jest długotrwały i niekiedy    frustrujący. Złożone akty prawne ograniczające swobodne korzystanie z nieruchomości, a niekiedy nawet rozporządzanie nią, sprawiają, że nie zawsze udaje się zupełnie odejść od przybliżenia poglądów doktryny i judykatury na dane zagadnienie.

Proces budowy domu podzielono na etapy i kolejno (z prawnego punktu widzenia) je omówiono.
Mamy więc:
1. Wybór nieruchomości;
2. Badanie stanu prawnego nieruchomości przed jej nabyciem;
3. Rozpoczęcie robót budowlanych;
4. Etap właściwy robót budowlanych;
5. Zakończenie robót budowlanych.

Wszystkim, którzy noszą się z zamiarem budowy domu, książka ta będzie niesłychanie przydatna.

SPIS TREŚCI:

Od Wydawcy 9

1 Wstęp 11

2 Wybór nieruchomości 13

2.1 Nabycie nieruchomości 13

2.1.1 Sposoby nabycia nieruchomości 13

2.1.1.1 Umowa sprzedaży 14

2.1.1.2 Umowa przedwstępna sprzedaży 16

2.1.1.3 Umowa darowizny 22

2.1.1.4 Umowa dożywocia 25

2.1.1.5 Umowa zamiany 26

2.1.1.6 Umowa zniesienia współwłasności 27

2.1.1.7 Umowa podziału majątku wspólnego 29

2.1.1.8 Umowa o dział spadku 30

2.1.1.9 Zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia i postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku 32

2.1.1.10 Postanowienie o zasiedzeniu 34

2.1.1.11 Postanowienie o przysądzeniu 35

2.2 Badanie stanu prawnego nieruchomości przed jej nabyciem 37

2.2.1 Rola notariusza w badaniu stanu nieruchomości 37

2.2.2 Rola pośrednika w obrocie nieruchomościami w badaniu stanu nieruchomości 38

2.2.3 Badanie cech nieruchomości pod kątem ich zgodności z planowaną inwestycją 42

2.2.3.1 Objęcie nieruchomości obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego 43

2.2.3.2 Opłata planistyczna 48

2.2.3.3 Wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki 56

2.2.3.4 Zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 60

2.2.3.5 Położenie nieruchomości w obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji w rozumieniu ustawy o rewitalizacji 62

2.2.3.6 Położenie nieruchomości w granicach parku narodowego i innych form ochrony przyrody 65

2.2.3.7 Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach 81

2.2.4 Objęcie nieruchomości jedną z form ochrony nad zabytkami 86

2.2.5 Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej 98

2.2.6 Dostęp nieruchomości do drogi publicznej 106

2.2.7 Uwarunkowania faktyczno-prawne nieruchomości 112

2.2.7.1 Księga wieczysta i jej treść 112

2.2.7.2 Stan faktyczny nieruchomości 117

3 Rozpoczęcie robót budowlanych 123

3.1 Zasada wolności zabudowy i jej ograniczenia 124

3.2 Definicje wybranych pojęć zawartych w prawie budowlanym 125

3.2.1 Obiekt budowlany, budynek i budowla 125

3.2.2 Budowa a roboty budowlane 126

3.2.3 Prawo do dysponowania nieruchomością, obszar oddziaływania obiektu, pozwolenie na budowę oraz dokumentacja budowy 127

3.3 Postępowanie przed rozpoczęciem robót budowlanych 128

3.3.1 Usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości 129

3.3.1.1 Zezwolenie na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości oraz należne opłaty 131

3.3.1.2 Usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości, na które nie jest wymagane zezwolenie 140

3.3.1.3 Prace w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub krzewu 146

3.3.1.4 Kary pieniężne za złamanie przepisów dotyczących usuwania drzew i krzewów oraz za uszkodzenie drzew lub krzewów 147

3.3.2 Legalna budowa w kontekście prawa budowlanego 149

3.3.2.1 Budowa wymagająca dokonania zgłoszenia 150

3.3.3 Budowa bez zgłoszenia oraz bez pozwolenia na budowę 153

3.3.4 Wyjątki od dopuszczalności prowadzenia budowy na podstawie zgłoszenia 155

3.3.5 Ogólna zasada przy budowie na podstawie pozwolenia albo zgłoszenia 156

3.3.6 Budowa na podstawie zgłoszenia 156

3.3.6.1 Budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora 164

3.3.7 Uzyskanie pozwolenia na budowę 166

4 Etap właściwy robót budowlanych 175

4.1 Podmioty uczestniczące w procesie budowlanym 175

4.1.1 Inwestor 176

4.1.1.1 Inspektor nadzoru inwestorskiego 180

4.1.1.2 Projektant 183

4.1.1.3 Kierownik budowy 185

4.2 Nawiązanie stosunku prawnego z wykonawcą 189

4.3 Przygotowanie placu budowy oraz zagwarantowanie możliwości ciężkiego prowadzenia robót budowlanych 197

4.3.1 Informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia 198

4.3.2 Plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (BIOZ) 199

4.3.3 Instrukcja bezpiecznego wykonywania robót budowlanych (IBWR) 202

4.3.4 Zawiadomienie inspektora pracy o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych 203

4.3.5 Zagospodarowanie terenu budowy 204

4.3.6 Tablica informacyjna 205

4.3.7 Wejście na teren sąsiedniej nieruchomości 207

4.3.7.1 Zajęcie pasa drogowego 210

5 Zakończenie robót budowlanych 213

5.1 Zawiadomienie o zakończeniu budowy oraz decyzja o pozwoleniu na użytkowanie 213

5.2 Samowola budowlana 219

5.2.1 Legalizacja samowoli budowlanej 220

5.2.2 Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej 224

5.3 Świadectwo charakterystyki energetycznej 226

6 Wyciągi z wybranych aktów prawnych 231

Bibliografia 283

POLCEN